Crise durable et révolution des usages dans l’immobilier résidentiel

Avec la remontée brutale des taux d’intérêt, les chiffres du marché de l’immobilier neuf montrent une descente aux enfers des promoteurs jamais vue depuis une quinzaine d’année.

 Pour la même raison, le marché de l’ancien va connaître une chute de l’ordre de 20 % à 890.000 logements ainsi qu’une baisse des prix pour la première fois depuis une dizaine d’années.

Pourtant le besoin en logements est de plus en plus criant : la dernière étude de l’Union Sociale pour l’Habitat les évalue à 518.000 par an de 2024 à 2040 pour rattraper le retard accumulé depuis 2012 : moins de 400.000 logements par an à l’exception des années 2017 et 2018. Nous en étions à 358.000 en 2022 et 2023 sera encore en baisse. Réaliser dans les 17 prochaines années 518.000 logements par an est sans aucun doute une gageure et la crise de l’offre de logements n’est donc pas près de s’éteindre. Elle peut toutefois être atténuée en optimisant l’adéquation entre les différentes typologies de demande et une offre qui se diversifie, intégrant des tendances sociales et démographiques durables telles que l’augmentation des familles monoparentales, le vieillissement de la population ou encore l’hybridation télétravail/présentiel allégeant les contraintes de déplacements pour les salariés des métropoles, leur permettant d’être « au vert » et de disposer de plus de surface. L’habitat inclusif en est un exemple : il s’adresse aux personnes âgées ou en situation de handicap qui font le choix d’un mode d’habitat regroupé, assorti d’un projet social. L’habitat communautaire qui permet de loger plusieurs familles appréciant ce mode de vie sur une seule parcelle en est un autre. Autre besoin spécifique : les salariés qui ont quitté les métropoles mais qui se déplacent régulièrement à titre professionnel, trouvent désormais dans une startup bien nommée, « Flexliving », une solution pour accéder à des logements clé en main, avec un abonnement mensuel simplifiant toutes les démarches liées à la recherche d’un logement. Sur un autre plan, on peut aussi citer le BRS (Bail Réel Solidaire) qui dissocie le foncier et le bâti permettant ainsi de rendre le logement accessible en acquérant le bâti et en louant le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS). Cette formule, pour l’instant réservée à l’accession sociale depuis la loi Macron d’août 2015, commence tout juste à être développée par les leaders du logement social dont la plupart ont une quinzaine de programmes en cours. Enfin, la transformation de bureaux en logements va aussi représenter une part significative de la production future.

Mixer et équilibrer construction neuve et réhabilitation, faire de la dentelle en répondant à des besoins très diversifiés, scinder la propriété du bâti et la location du foncier, sont les grandes tendances amorcées du monde de demain en matière résidentielle.

Pascale Ben-Baruch Gire