2025 – 2026 : L’immobilier français change d’équilibre

L’année 2025 n’a pas été celle d’un rebond spectaculaire. Elle a été celle d’un déplacement. Après deux exercices de contraction provoqués par la remontée brutale des taux, la hausse des coûts de construction, l’effondrement de la promotion résidentielle et des marchés de l’investissement, le marché immobilier français n’a pas retrouvé son ancien rythme. Il a trouvé un nouvel équilibre.

La détente progressive du coût du capital a redonné de la visibilité aux bilans. Les arbitrages sont redevenus possibles. Mais la croissance n’est plus expansive, elle est sélective. Les décisions se prennent plus lentement, plus rationnellement, avec une exigence accrue de création de valeur. Notre activité 2025 en constitue un révélateur précis.

Le commerce confirme son rôle moteur

Le commerce et la distribution représentent 32% de notre activité en valeur. Ce leadership confirme que le commerce reste le moteur le plus lisible du cycle actuel. Non pas dans une logique d’expansion massive, mais dans une logique d’optimisation. Les enseignes recrutent des directeurs expansion / développement régionaux capables de sécuriser des implantations à fort rendement, des asset-managers en mesure de restructurer des portefeuilles existants, des directeurs d’exploitation (directeurs de centre, de retail-parc, d’outlet…) aptes à piloter la performance opérationnelle. Le commerce performant de 2025 est en quelque sorte géolocalisé, contractualisé, piloté par la data. Il croît moins en surface qu’en productivité.

La promotion privée en mutation

La promotion privée et l’aménagement représentent 25% de notre activité annuelle. C’est ici que la mutation est la plus visible. Seul un tiers des missions concerne le logement résidentiel. Les deux tiers relèvent des immeubles d’activités, de la logistique ou du développement clé en main tertiaire. Le résidentiel demeure structurellement indispensable, mais il reste contraint par la solvabilité des ménages, la prudence bancaire et la complexité croissante des montages territoriaux.

La fin d’année 2025 marque toutefois une inflexion importante avec la reconnaissance officielle du statut du bailleur privé. Après plusieurs années durant lesquelles l’investissement locatif était politiquement contesté, l’ensemble des responsables publics admet désormais qu’atteindre un rythme de production proche de 400 000 logements par an jusqu’en 2030 nécessite indiscutablement la participation active des investisseurs privés. Le nouveau dispositif fiscal, plus encadré que les précédents mécanismes, ne crée pas une euphorie immédiate mais il réintroduit un signal économique. On peut faire confiance aux promoteurs pour en faire un levier commercial afin de relancer leur activité, qu’il s’agisse des queues de programmes ou de nouvelles opérations.

En parallèle, la montée en puissance des segments logistique, activités et clé en main, traduit un basculement structurel. La demande utilisateurs demeure tangible dans les secteurs industriels et logistiques. Les opérations clé en main permettent de contractualiser en amont et de réduire le risque commercial. Les promoteurs tertiaires renforcent leurs équipes développement activités / logistique et leurs directions dédiées aux grands comptes. La promotion tertiaire se transforme en développement industriel / CPI mais évidemment les volumes ne sont pas les mêmes que ceux des marchés bureaux.

Services immobiliers : la sophistication plutôt que le volume

Les services et conseils à l’immobilier représentent 22% de notre activité. Dans un marché des bureaux encore en phase d’ajustement, les grands acteurs ne recrutent pas pour croître en volume mais pour consolider leurs organisations. Le property management prend une place stratégique accrue. La gestion technique, la performance énergétique, la maîtrise des charges et la fidélisation des locataires deviennent centrales. L’exploitation de résidences services, qu’elles soient étudiantes, seniors ou hybrides, EHPAD, en France et à l’étranger, poursuit sa structuration. La sophistication opérationnelle progresse alors même que les volumes locatifs restent sous tension.

L’Investissement – discipline et gestion active

Les investisseurs institutionnels représentent 10% de notre activité en valeur. Contrairement aux cycles antérieurs, les recrutements concernent très majoritairement l’asset management et l’exploitation plutôt que les acquisitions. Les investisseurs privilégient la valorisation des actifs existants, la transformation d’usage, l’amélioration des performances énergétiques et l’optimisation des cash flows. Le commerce constitue une exception relative où certaines stratégies d’acquisition ciblée persistent. Globalement, le capital revient avec discipline et recherche l’exécution plus que la spéculation.

Management de projet et ingénierie : l’exigence technique

Le management de projet, l’ingénierie et les opérations clés en main, le bâtiment et le génie civil, représentent 8%. Ce segment traduit l’exigence technique croissante des projets. La réglementation environnementale, la pression sur les coûts et la complexité des montages rendent indispensables des profils expérimentés, de plus en plus multi-métiers, capables de sécuriser l’exécution.

Directions immobilières des Grands Utilisateurs, une influence croissante

Les directions immobilières des grands utilisateurs sont à la baisse et ont représenté peu de choses dans notre activité en 2025, elles n’ont pas été très actives en matière de recrutement en dehors de quelques remplacements clés liés à des réorganisations ou à des départs en retraite. Le mot d’ordre est à la réduction des coûts immobiliers, et leur influence macroéconomique dépasse largement la simple question des recrutements. Face à leur propre stratégie métier, aux enjeux ESG, à la rationalisation des surfaces et à la recherche de flexibilité, les directions immobilières arbitrent plus finement entre propriété et location, centralisation et déconcentration, performance énergétique et coût d’occupation. Elles influencent directement les stratégies de promotion, d’investissement et des prestations de services B2B.

Logement social – un amortisseur sous contrainte

Le logement social, présent mais également à la baisse dans notre activité, demeure un acteur structurant du paysage immobilier. Le secteur reste contraint par le coût du financement et les équilibres budgétaires publics. Les organismes privilégient la réhabilitation énergétique et la restructuration de patrimoine plutôt qu’une expansion rapide. Même si notre exposition y est limitée en 2025, son rôle d’amortisseur territorial reste déterminant.

Lecture fonctionnelle : une montée en puissance de la gestion de biens (asset / property) et du pilotage

La lecture fonctionnelle confirme cette recomposition. Les postes liés à l’investissement et à la gestion de biens (asset et property) représentent 25% de nos missions en valeur, devant les fonctions programmes et développement à 20%. Les directions générales et centres de profit pèsent 18%, traduisant une recherche accrue de pilotage stratégique. Les fonctions commerciales représentent 15%, les fonctions techniques 10%, ainsi que les fonctions support. L’époque du spécialiste isolé cède la place au profil transversal capable d’articuler finance, technique et relation institutionnelle.

Une trajectoire consolidée pour 2026

Sur le plan interne, 2025 marque un redressement mesuré mais réel. Le volume et la valeur moyenne des missions progressent, la rentabilité redevient positive grâce à une discipline assumée, enfin, l’encours de fin d’année sécurise le premier semestre 2026. Les cycles de décision restent plus longs qu’avant 2022 et les annulations plus fréquentes, mais la qualité des mandats se renforce.

Conclusion : un cycle plus mature

Ce que révèle 2025 est clair. L’immobilier français ne redémarre pas sur un mode expansif. Il devient plus institutionnel en résidentiel, plus industriel en tertiaire, plus exigeant en exploitation, plus sélectif en commerce et plus discipliné en investissement. Ceux qui recrutent le font pour sécuriser, transformer et exécuter.

Le cycle ne s’est pas arrêté. Il a changé d’équilibre.

Laurent Derote